敷地延長（旗竿地）の土地は資産価値は低いのか？

こんにちは。みづパパです。都内の不動産会社に勤めている40代会社員です。注文住宅用の土地を探している方であれば、一回は聞いたことがある土地の形［敷地延長］。

土地探しをしているお客様から「敷地延長の土地って資産価値は低いですか？」という質問をいただくことがあります。最初に結論を述べてしまいますが、手前側の整形地と比べた場合には低くなります。ただし、間口の広さ（道路と接する長さ）や旗型の広さによって異なります。

以下で解説していきます。土地を探している方で旗竿地ってどうなのと思っている方は、ぜひご参考にしてみてください。

敷地延長（旗竿地）って何？

呼び方は「しきちえんちょう」または「旗竿地（はたざおち）」とも呼ばれます。地域によっては別の呼び方がありますが今回はこの２つの呼び方で話しを続けます。

どのような土地の形状が敷地延長(旗竿地)に該当するのか。それは道路から通路（駐車場）を通って奥に家が建っている土地の形状を呼びます。イラストを見ていただければお分かり頂けると思います。

奥まってますので四方か囲まれているケースが多いですね。複数区画で販売されている分譲地では、敷地延長の区画を設けて販売されている場合があります。

冒頭でも申し上げましたが、整形地と比べると土地の価値は下がります。ただし間口の広さ（敷地が道路に面している部分の幅）や実際に建てられることのできる建物面積による部分もありますので、物件によって異なります。

間口の広さが狭ければ車の出入りで制限が出てしまったり、建てられる部分が小さければ建物の広さが全然取れないということもあります。ちなみに分譲地であればそういったことも考慮されて企画されてます。

上記の理由もあり、買う時は整形地よりも安い価格で取得できます。また新築戸建てでも同じ分譲地内で旗竿地の物件が販売されているケースがありますが、建物グレードは整形地（手前側）と変わらないことが大半です。

そのため、販売価格は敷地延長の方が安いので、敷地延長を選択する方はいらっしゃいます。お客様の中にはお得感を持たれて購入する方もいらっしゃいました。

敷地延長の物件の中には［再建築不可］と呼ばれる物件が存在します。幅員4m以上の建築基準法道路道路に敷地が2m以上接していなければ、建築物を建てることが基本的にはできません。接している敷地が2mに満たない場合には［再建築不可］の扱いとなってしまいます。

物件情報サイトで土地を探していて、こんな物件を見かけたことはないでしょうか。周辺相場よりも坪単価が安く、写真や区画図が掲載のない物件。なんか問題がある物件なのかなと疑問を持った方もいらっしゃるのではないでしょうか。

私の経験上、大体このような物件は再建築不可に該当します。安いから良いなと思うかもしれませんが、金融機関の融資が受けられないことがほとんどなので、住宅ローンを組む予定の方には向いていません。

再建築不可の物件は、賃借人がいて利回りが高い、将来的に接道要件を満たせる見込みがあるなどの理由がないと手を出す人はほぼいません。そのような物件を居住用で買う方はほとんどいないと思いますが、念の為気をつけましょう。

このように述べてきた［敷地延長］は、整形地と比べると資産価値は低いです。ですが、建物が問題なく建てられる敷地であれば需要はちゃんとあります。外から建物が見えにくいので、プライバシーの視点から敷地延長の方が良いというお客様もいらっしゃいますし、私が購入した戸建ても土地形状は敷地延長です。

他にも日当たりが悪いと言われることもあります。これは実際に建物の中に入ってみると分かりますが、隣地との間隔や建物の窓の配置次第で変わりますので、日当たりが悪いということはありません。

敷地延長も視野に入れてお探しすると物件選択の幅が広がります。今回の記事もご参考にしてもらえるとうれしいです！