こんにちは。みづパパです。都内の不動産会社に勤務している40代会社員です。今回は旧耐震基準マンションの購入で気をつけたいことを述べていきます。まず旧耐震基準のマンションはいつ建てられたものを指すのでしょうか。
回答としては1981（昭和56）年5月31日以前に建築確認を受けたマンションのことをいいます。ここで気をつけたいのは完成日でないことです。旧耐震基準の耐震性は「震度５程度の地震で倒壊しない」レベルで設計されています。もし東日本大震災級の地震が発生した場合には倒壊の恐れがあるといえます。
かといって全ての旧耐震基準マンションがダメということを言いたい訳では決してありません。下記に気をつけたうえで問題なければ、購入することも全然ありです。旧耐震マンションを購入の選択肢としてお持ちの方は、ぜひご参考にしてみてください。
耐震診断、補強の有無
耐震診断がされていて、耐震性に問題なしとの判定が出ていればリスクは軽減されます心理的に安心できます。また耐震診断がなされていて、結果耐震性に問題があった場合でも、耐震補強工事が行なわれていれば安心できます。その場合はしっかりと書面が残ってますので、管理会社や管理人室に問い合わせてみてください。
ただしマンションによっては耐震診断は行っているが、修繕積立金の十分な蓄えがないあるいは区分所有者の合意が取れないなどの理由で耐震補強工事まで行っていない場合もあります。マンションによって異なりますので、事前に確認しておきましょう。
この写真は耐震補強工事が完了しているマンションです。補強の鉄骨を入れて耐震性を向上させています。このマンションではこの補強工事の費用で数千万円かかっていました。
建物の状態、管理状況
旧耐震マンションは2025年時点でみても、築年数にすると約44年が経過しています。そのため設備が老朽化している場合があります。大規模修繕やその他の修繕時に新しく交換されていればいいのですが、給排水や電気系統、エレベーターなど分譲時のものを修繕をしながら使っていることも考えられます。そのため修繕履歴や長期修繕計画書で内容を確認しておきたいところです。もしこれらの書類がないマンションは購入を断念して別のマンションにしてください。私であれば買いません。
また財政状況も気になるところです。ほとんどのマンションで［重要事項調査報告書］なる書類があります。この書類は管理会社が発行してますが、大規模修繕予定の有無、修繕積立金の貯蓄額、専用部分の使用規制などの記載があります。今後の修繕予定に対して、修繕積立金があまりにも少ないようであれば注意が必要です。
毎月の負担する管理費・修繕積立金が同規模の新耐震基準マンションと比べ高い場合が大半です。住宅ローンの支払いが終わっても管理費・修繕積立金は毎月支払います。管理費・修繕積立金は今後の値上がりも想定されますので、購入を検討するのであればこのことは念頭に置いておきましょう。
住宅ローン、火災地震保険の制限
金融機関によっては旧耐震の物件を融資対象外としているところもあります。私の経験上では35年融資してくれるところもあれば、希望する借入れ年数ができない場合もありました。住宅ローン控除を適用したい場合は、［耐震適合証明書］が必要になります。先日取引した旧耐震マンションは、耐震診断で補強が必要とされ、その後に耐震補強工事を行っていたため耐震適合証明書が取得でき住宅ローン控除にも対応できるマンションでした。
火災保険と地震保険も新耐震基準マンションと比べて高くなります。火災保険は築年数や構造によって決まりますので、築年数経過＝経年劣化の進行しているとの解釈で結果的に高くなります。
地震保険は建物の耐震性能で料率が大きく異なります。耐震診断なし・補強なしといったマンションでは地震保険が高くなると認識しておいてください。
まとめ
今回は旧耐震基準マンションの購入で気をつけたいことを記事にしてみました。結論を言えば旧耐震基準マンションで耐震補強工事が完了していれば、購入を検討しても問題ないと考えます。
資産価値の観点からみると、新耐震基準マンションと比べどうしても価値が低くなりがちです。なかなか買い手がつかずマンション再販業者が買取りをして、リノベーション物件として付加価値をつけたうえで販売されているというケースが多く見受けられます。
都内ではマンション価格高騰の影響で旧耐震基準でないとお探しのエリアで予算内の物件がないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。もし旧耐震マンションを検討されるのであれば、上記を踏まえながらお探ししてみてください。今回の記事がお探しのお助けになればうれしいです！
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