こんにちは、みづパパです。都内の不動産会社で働いている40代会社員です。
気に入った土地に好きな間取りを入れて家を建てる注文住宅。個人的にはめちゃくちゃ憧れます。その家を建てる前に必要なことが土地探しになりますが、どう探せば良いのか、なにに気をつければ良いか。トータルで１０００件以上の物件を見ている私が、土地購入で気をつけておきたいことを簡単にまとめてみました。プロの目線からお伝えしますので、ぜひご参考にしてください。
最初に決めたい建物の広さ
まず一番最初に決めるべきことが、必要な建物の広さです。家族の人数、仕事部屋が必要など、様々な前提条件があるため、それぞれの家庭で異なりますが、まずは希望の広さを決めましょう。
次にその建物の広さを実現できる土地を探すことになります。ここで注意したいのが、ほとんどのエリアには、建蔽率と容積率が都市計画によって定められています。このパーセンテージによって同じ土地面積でも建てられるボリュームが異なります。
建蔽率・容積率が低ければ低いほど、お隣りとの感覚が空くので閑静なイメージですがある程度土地の広さは必要になります。反対に高ければ高いほどお隣りとの感覚が近く、都市型の３階建てをイメージしてもらえると分かりやすいかな思います。土地の大きさもそこまで大きくなくてもボリュームのある建物が建てられるのが特徴です。
またエリアごとに用途地域というものが定められています。たとえば低層住宅エリアはお店が少ない代わりに環境は静か。反対に商業系エリアはお店が多く賑やかな雰囲気のところが多い。どちらが良い悪いではなく、それぞれの好みになります。
実際は上記も含め、通勤、通学、学区域などさまざまな条件と照らし合わせて探していくことになります。
話しが広がってしまいましたが、まず最低限必要な建物の広さを実現できる土地を探しましょう。
土地建物の予算総額を決めておく
予算の総額をあらかじめ決めておくことも大切です。
各ハウスメーカーによって、建築費用は異なります。希望する広さで建てた場合、おおよその建築費用はいくらかかるのかは確認しておきたいところです。またオプションをつけていくと総額が想定よりも上がってしまいがちです。オプションつけたら上がっちゃいましたとよく聞くお話しなので、そのあたりの費用も含めて検討してみてください。
他にもかかる可能性のある費用として、地盤改良費があります。地盤改良が必要かどうかは、地盤調査をしてみないと分かりません。私の経験でも2区画の分譲地でA区画は地盤改良が必要で、B区画は必要がないというケースも実際ありました。土地の条件や建物の構造で異なりますが、50万円から100万円は想定しておいた方がいいかもしれません。（※軟弱な地盤であればさらにかかる可能性もあります。
また、高低差がある土地も注意が必要です。なぜかというと造成費用がかかるからです。道路面よりも地盤面が高い土地を検討する場合には考慮しておきましょう。
建物完成するまでの注意点
土地の引渡しを終えるとローンの返済がスタートします。通常は元金と利息の返済になりますが、建物完成までは利息のみの返済で対応している金融機関もあります。ただし、現住居の支払いは続きます。期間としては建物完成までのおおよそ半年ほどでしょうか。要するに半年ほどは二重での支払いを強いられることになりますので、資金面では少し余裕を持って計画しておきましょう。
また建築資材の不足や大工さんの人手が足りなくて、工期が伸びてしまうケースも稀にあります。そのようなイレギュラーもあり得ますので万が一も想定してスケジュールを立てるといいと思います。
まとめ
今回は注文住宅用の土地を購入する際に気をつけたいことをお話ししてみました。土地購入は見えない費用もありますが、建物が完成した時の満足度はとても高いです。資金的なところもケアしつつお探しを進めてください。
以上になりますが、ぜひご参考にしてもらえるとうれしいです！今後も役に立つ記事を発信していきますので、よろしくお願いいたします！
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