こんにちは、みづパパです。都内の不動産会社で働いている40代会社員です。
中古マンションの購入で気をつけたいことをお話ししてみます。
私は不動産業者が見れる物件検索サイトのレインズを毎日みて、お客様の物件を探しています。中古マンションを調べていると、このマンションはすぐ売れるだろうなとか、少し苦戦しそうかなという物件があります。
そのような視点から、どのようなマンションを探せば良いのか述べていきたいと思います。お探しの参考にしてみてください。
どのような立地のマンションを選べばいい？
まず大切になってくるのが立地です。特に駅からの距離は重要視してほしいです。マンションを探す人は戸建てと比べると、管理状況や利便性を重視している人が圧倒的に多いです。１０分圏内が一つの目安でしょうか。駅徒歩１５分以上になってくると大手の旧分譲マンションでもやや販売期間が長引く傾向があると感じています。
要するに買う人からすれば利便性や資産性の高く、値下がりしにくい物件を求めています。間取りは変えられますが、立地は変えられません。将来的に売却も視野に入れるのであれば、駅からの距離は重視しましょう。
新耐震基準と旧耐震基準とはなにが違うの？
５中古マンションを探していると、このフレーズを耳にする機会はあると思います。１９８１（昭和５６年）年６月１日を境に、建築物の地震に対する耐性を定めた基準が大きく改正されました。１９８１年月３１日以前に建築確認を取得した建物は［旧耐震］、６月１日以降は［新耐震］となります。建物の完成ではありませんのでご注意ください。
住宅ローンの視点でみると、新耐震基準であれば審査に出しても通過しやすいですが、旧耐震基準の場合、そもそも融資をしないという金融機関もあります。
また住宅ローン控除も新耐震基準であれば適用されますが、旧耐震基準で住宅ローン控除を受ける場合には［耐震適合証明書］が必要になります。発行費用もかかりますので旧耐震基準のマンションを検討する人はその点も考慮してください。
管理費と修繕管理費は値上がりする？
管理費と修繕積立金は住宅ローンの返済とは別に、毎月必ず発生する費用です。新築マンションや築年数の浅いマンションは、管理費と修繕積立金の月額が低めに抑えられています。ただし、一定期間を経過すると値上がりする場合がほとんどです。
どのタイミングで上がるのか知りたいときは、管理会社や管理室で保管している［長期修繕計画書］を確認すると良いと思います。一定期間後または大規模修繕後に上がるなど、マンションによって異なりますが、値上がりするのは間違いありません。また築年数の古いマンションでは、管理費・修繕積立金が高いケースもありますので、お探しする際には確認しておきましょう。住宅ローンを完済しても別途で毎月発生する費用です。少し値上がりしても対応できるように資金計画を組むことが大切です。
まとめ
上記で述べた３つは、中古マンションを購入する際、事前に気を付けて欲しいことでしたのでお伝えしました。完全に私の私見ですので、他の意見もあるかと思います。探す際には、上記も踏まえつつ、外観や内装の好み、予算も考慮することになります。
なにを重視するかで探すマンションも変わってきます。長く住むマイホームになりますので、よく家族とも相談して方向性を決めてください。良い物件を見つけるためのご参考になれば嬉しいです！
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