こんにちは。みづパパです。都内の不動産仲介に勤めている40代会社員です。自分の家が欲しい！と思っている方は多いと思います。その前に家を探すのってどうやって始めればいいんだろう？そんな疑問を持っている方もいらっしゃると思います。
探し始めるまえに知っておきたいこと、探し始めから引越しまでの流れや住宅ローン審査のこと、また物件価格とは別の購入費用はいくらかかるか。そんな疑問をお持ちの方はぜひご覧になってください。今回の記事ではその流れを解説してみました。
簡単に私の紹介をさせていただきます。地方から上京後し、大学を卒業後18年以上にわたり売買仲介業務をメインに不動産の仕事に携わってきました。300件以上の売買取引を見てきた私がプロの目線を踏まえてお伝えいたします。
私自身も一戸建てを購入してますので、実体験も含めてこのように探していくのが良いとお伝えしていきますので、ぜひ参考にしてみてください。
探し始めから引越しまでの流れ
上の図では大まかにはなりますが、探す順番がイメージできない人にとっては、参考になりますのでご覧になってください。物件購入と住宅ローンを分けての時系列に並べています。この順番を細かくしていくと、下記のような順番になります。
1.物件の種別、エリアを決める（マンション、戸建てなど）
2.資金計画を立てる
3.販売に出ている物件を探す（各ポータルサイトや不動産会社ホームページ）
4.物件の問い合わせをする
5.実際に物件を見学する
6.物件を絞り込む
7.購入の申し込みをする
8.住宅ローンの事前審査を出す
9.売買契約を締結する
10.住宅ローンの本審査を出す
11.10の本審査が承認後に銀行とローン契約を締結する
12.引渡し前の内覧で室内をチェックする
13.残代金および諸経費を支払い、鍵受取る
14引越しをして入居
上記の順番で考えると資金計画が先でしょと意見もあるとは分かっています。ただし1と2は順番が逆でも途中で修正が効きますので、私自身はどちらが先でも問題ないと考えます。
4からが営業マンとのやり取りが始まります。7〜9番までは、スケジュール的に1週間ほどのため、タイトになりがちです。私が購入したときも物件の購入申込みから売買契約の締結までに要した期間は6日間でした。妻（別の業界で働いています）も「こんなに早いんだね」と言っていました。ですので他のお客さんもこのような意見を持つのは当たり前だと思っています。
9が完了できれば、あとは引っ越しに向けて進めていきます。それぞれの詳細については、別記事で述べていきますので、そちらの記事もご覧になってください。
住宅ローンの審査方法
住宅ローンの審査は、主に下記の２つに分けられます。
・物件の審査
・顧客属性の審査
物件の審査は、改築や増築等によって法令の違反をしていないか。あるいは越境物（こちらの敷地に隣の物件の一部が侵食されていないか）がないかなど、物件に関して審査上の問題有無を調べて審査します。
銀行側からすると長期間をかけてお金を貸す出すわけです。物件の担保価値がとれるものに融資をします。検討している物件が住宅ローンの審査するうえで問題があるところないか、担当の営業マンには事前に確認しておきましょう。
顧客属性の審査は、
・年収
・年齢
・会社規模
・勤続年数
・自己資金額
・既存借入額の有無など
このようなポイントを踏まえて審査されます。たとえば大手企業に勤続10年以上、年収や自己資金面も購入するにあたり蓄えがしっかりある。このような人は当たり前ですが審査は通りやすいです。
また住宅ローンの通りやすさの面で考えるのであれば、会社員のほうが自営業者よりも圧倒的に審査が通りやすいです。その観点から考えるのであれば、会社員のうちに購入しておくほうが良いですね。
注意点としては、車のローンやキャッシング等があると、本来借入れできる金額よりも減額されてしまいます。できるのであれば、既存の借入れを完済してから住宅ローンの審査を打診するのことをおすすめします。
物件価格とは別に必要な諸経費
購入諸費用は物件価格とは別にかかる費用です。いろいろな取引を見てますが、住宅ローンを組む人であれば、おおよそ物件価格の６〜8%が購入諸経費としてかかります。
5000万円の物件を購入した場合、300〜400万円ほどが諸経費になります。購入の総額を合計すると5300〜5400万円かかる計算です。
諸費用のおもな項目は、
・登記費用
・仲介手数料
・火災保険料
・ローン借入手数料（借入れする金額で費用は異なります。借入れ額の２.２％が一般的です。）
おおまかな購入諸経費は上記になります。住宅ローンを組む際、購入諸費用を含めたローンを取り扱っている金融機関もあります。ですが、金利の優遇を考慮すると購入諸費用分は自己資金として用意しておきたいところです。
まとめ
今回は家探しをするまえに知っておくと良いことを記事にしてみました。上記の探し始めから引越しまでの流れが分かっていれば、家を実際に探すときもなんとなくイメージはしやすいかと思います。
金額の大きな買い物ですから、失敗したくないですよね。是非、ご参考にしてください！今後も役に立つ情報をお伝えしていきます。ご覧いただきありがとうございました！
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